Oroligt på kort sikt, men mindre oro för framtiden

Frågan ”vad händer i världen” får helt olika svar beroende på när frågan ställs. Nedan följer ett referat från föreningsmötet kvällen den 23 februari där denna fråga var i fokus. På morgonen den 24 februari inledde Ryssland sin invasion av Ukraina. Världen var i ett annat läge på morgonen, än när uttalandena gjordes kvällen före.

Mötesvärdarna för föreningskvällen var Britta Blaxhult och Olle Zetterberg, och de har funderat över hur ekonomin och samhällsbyggnadsbranschen påverkas av bland annat oron i vårt närområde, den åldrande befolkningen i världen och inflationen. För att sia om den ekonomiska framtiden hade de bjudit in Klas Eklund, seniorekonom på Mannheimer Swartling, och för att fördjupa samtalet om vad som sker i bygg- och fastighetssektorn var även Agneta Jacobsson, styrelseordförande i Outpoint, och Ingela Lindh, styrelseordförande i Fastighetsägarna Sverige, inbjudna till samtalet.

Klas Eklund inledde med att beröra det som händer i Ukraina och nämnde den stora faran för cyberkrig och invasion av Ukraina. Finansmarknaden kommer då att reagera med att ryska och ukrainska tillgångar faller i pris liksom deras valutor. På börsen skadas de företag som har affärer i och med dessa länder. Det blir även höjda energipriser då Ryssland är en stor exportör av gas och olja.

Världsekonomin återhämtade sig starkt

Under pandemin har världsekonomin bland annat drabbats av leveransstörningar med brist på containrar och halvledare. Klas Eklund visade på att dessa brister och stopp i leveranskedjor håller på att lätta upp, vilket ger färre förseningar i produktionen.

- Världsekonomin är på väg att ta sig ur baksmällan från pandemin och det ser relativt ljust ut, om vi inte tänker på det som sker i Ukraina.

De stora ekonomierna har återhämtat sig bra och mycket snabbare än vad någon hade räknat med när pandemin bröt ut. Baksidan av den snabba ökningen av ekonomin är att inflationen stiger.

Osäkerhetsfaktorer leder till marknadsoro

Klas Eklund höjde en varningsflagga för stagflation i och med den ovanligt höga inflationen i efterdyningarna av pandemin. Stagflation är när ökad inflation sammanfaller med försvagad tillväxt och ökad arbetslöshet, och det ställer den ekonomiska politiken inför en svår uppgift att hantera:

- Å ena sidan kanske vi får ännu mer inflation, vilket kräver en viss form av åtstramning. Å andra sidan får vi störningar i produktion och inkomster, vilket kräver expansion. Vi närmar oss den punkten där ingen riktigt vet vad som händer eller vad man ska göra.

- Om man lägger ihop olika osäkerhetsfaktorer som Ukraina, inflation och kostnadsökningar, så blir det oroligt marknaden.

Inflation och räntehöjningar i Sverige

Norden är den region i Europa som har klarat ekonomin bäst under pandemin, bland annat för att länderna inte har så mycket turism, sjukvården är välfungerande och vaccinet rullade ut snabbt. Sveriges BNP är tillbaka på och till och med över prognoser som gjordes före pandemin.

Tecknen tyder på att även den svenska inflationen håller på att dra iväg. Klas Eklund refererade till Nordea som spår toppar på över 3 procent när det gäller kärninflationen, och medräknat energin till och med på över 4 procent.

- Frågan är om vi kommer att kunna få ner inflationen eller om vi är inne i en ny era med hög inflationen.

Riksbanken fortsätter att låta reporäntan ligga stilla, men få tror på Riksbankens räntebana på noll till 2024:

- Marknadsanalytiker tror på snabbare räntehöjning. Jag tror också att Riksbanken kommer att tvingas till avbön och höja tidigare.

Fastighetssektorn mår bra

Agneta Jacobsson menar att fastighetssektorn mår bra och har stora positiva kassaflöden. Men det är en orolig tid där stigande räntor och inflation kommer att påverka branschen.

- Det som är speciellt nu är att man betalar mer för hyresfastigheter än bostadsrättsobjekt i samma geografiska område. Om hyrorna går upp 1,7–1,8 procent i ett skede där räntorna går upp och driftkostnaderna ökar mer procentuellt än hyrorna, då är det jobbigt om man köpt för alltför låg direktavkastning, sa Agneta Jacobsson.

Risk för tråkigare städer

Fastighetsägarna Sverige gör varje år en undersökning hos sina medlemmar om deras bild av framtiden. De flesta säger sig vara optimistiska, förutom inom detaljhandeln där oron är stor för minskad handel.

- Tomma lokaler är inte som tidigare ett tecken på lågkonjunktur, utan det är ett förändrat handelsbeteende. De som får tomma lokaler i bottenvåningar, kommer att söka mer stabila hyresgäster som exempelvis mäklare. Och det kommer att leda till en tråkigare stad, sa Ingela Lindh.

Agneta Jacobsson lyfte fram att fastighetsägare alltid har behövt ändra och ställa om sina lokaler. Den lokala handeln vid pendeltågsavstånd till city spås öka när fler kommer att jobba hemifrån.

- Vi kommer att bo, jobba och resa på ett annat sätt. Pandemin har pågått i två år, så den har påverkat oss och vi har anpassat oss till andra sätt att leva.

Stockholmskommunernas utmaningar

Kommunerna i Stockholmsregionen har enorma investeringsbehov. Det handlar om infrastruktur, skolor, bygga om reningsverk etc. Ingela Lindh konstaterade att kommunerna kommer att behöva låna pengar för detta och det som väcker bekymmer är ett ökat ränteläge, för om räntorna stiger blir det ekonomiskt tufft för kommunerna.

Ett av de stora infrastrukturprojekten är den nya tunnelbanan. Region Stockholm har uppdraget att bygga den nya tunnelbanan och de berörda kommunerna ansvarar för att 130 000 nya bostäder blir byggda. Dessa kommuner har alltså åtagit sig stora beting vad gäller bostadsbyggandet.

- Om det inte går fullständigt åt pipsvängen i Stockholm kommer dessa bostäder att byggas. Det behöver vi inte vara oroliga för. Det är ett än större bekymmer om dessa bostäder aldrig kommer att byggas, för då har Stockholm blivit en avfolkningsbygd, fastslog Ingela Lindh.

Ekonomin för bygg- och fastighetssektorn

Klas Eklund fick slutligen sia om framtiden:

- Jag tror att både inflationen och räntan kommer att gå upp. Men det som är mest intressant på sikt för bygg- och fastighetssektorn är de reala räntorna. Om inflation och nominell ränta stiger i takt, så betyder det att realräntan fortfarande är väldigt låg. Så medan finansmarknaden kan skaka och vara nervös, så har den reala sektorn all anledning att ta det lugnare.

- Min bild är att det kommer att bli bökigt och osäkert, men det gäller också att se långsiktigt och då är jag inte orolig för bygg- och fastighetsbranschen.

Text och foto: Sofia Jonsson