Från bostadsboom till byggkris?

Hösten 2017 föll bostadspriserna samtidigt som bostadsproduktionen fortfarande ökade. Ur ett historiskt perspektiv har fallande bostadspriser lett till minskat byggande. Detta samband och orsakerna bakom prisfallet var ämnet på föreningsmötet den 25 april.

– Vi kan konstatera att bostadspriserna i Stockholm föll i höstas. Det är viktigt att titta på vad prisfallet beror på och för mig handlar det i grund och botten om ett finansiellt problem. Nu måste vi hitta lösningar på problemet, för annars slår det hårt mot storstadsregionerna och bostadsbyggandet.

Så kommenterade mötesvärd Ted Lindqvist att föreningsmötet handlade om bostadspriser. Inbjudna för att belysa frågan var Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke Sverige och flitig debattör i bostadspolitiska frågor, och Robert Boije, chefsekonom på SBAB med erfarenheter från regeringskansliet när amorteringskravet bereddes.

Kreditrestriktioner slår mot nya bolånetagare

Förändrade kreditrestriktioner är en stor orsak till dagens situation på bostadsmarknaden med minskad efterfrågan. Lennart Weiss gav som exempel att Veidekke sålde 75 procent färre bostäder i Sverige under första kvartalet i år, jämfört med motsvarande i fjol. Han pekade på att det inte bara är regeringens och Finansinspektionens bolånetak och amorteringskrav som förändrat förutsättningarna för efterfrågan, utan även bankerna har skärpt sina krav på bolånetagare.

Idag kräver många banker att en låntagare ska klara en ränta på 7 procent och de har striktare inkomstkrav, till exempel skuldkvotstak på 5-5,5 gånger hushållets årsinkomst. Detta förutsätter en inkomst som framför allt få unga kan visa upp, trots att många av dem kan klara den faktiska månadsutgiften. Lennart Weiss tog upp ”mamma- och pappabanken” och det faktum att de murar som nu byggs upp på bostadsmarknaden bara kan klättras över av de som har ”rätt” föräldrar.

Behovet ≠ reella efterfrågan

Boverket säger att det behövs 600 000 nya bostäder till 2025. Staten har dragit sig undan från bostadsfinansieringen. Med nya kreditrestriktioner kan inte heller privatpersoner bidra med finansiering i den utsträckning att det antal bostäder som behövs kan byggas. Lennart Weiss visade att antalet beviljade bygglov har minskat och Robert Boije konstaterade att det största bostadsbehovet finns i storstadsområdena, men att behovet och den reella efterfrågan inte matchar.

Lösningar för bostadsmarknaden

Robert Boije menade att det befintliga bostadsbeståndet behöver nyttjas mer effektivt. Hans förslag för en bättre fungerande bostadsmarknad är att införa marknadsbaserade hyror, men med besittningsskydd, införa permanent uppskov med kapitalvinstskatten och ta bort räntebeläggningen samt slopa stämpelskatten. Finansieringen ska enligt Robert Boije ske med differentierad fastighetsavgift och utfasning av ränteavdragen.

Lennart Weiss avslutade med att det inte finns några enkla lösningar:

– Ekvationen går inte ihop när det gäller Finansinspektionens krav på krediter och Boverkets prognoser för behovet av bostadsbyggande. Hushållen har inte förmåga att efterfråga det som byggs och en stor grupp står helt utanför bostadsmarknaden. Efter valet krävs att partierna hittar blocköverskridande lösningar.